องค์กรเอกชนได้สร้างเส้นขอบฟ้าของเมืองต่างๆ ของออสเตรเลีย และชื่อของหอคอยที่สูงที่สุดของพวกเขาก็สะท้อนถึงสิ่งนี้ หอคอยแห่งซิดนีย์ตะโกนการเงิน: Deutsche Bank, MLC, Ernst & Young, ANZ, Suncorp อาคารสูงของเมืองเพิร์ธอ่านเหมือนดัชนีการขุด: BHP Billiton, Rio Tinto, Woodside ในเมลเบิร์น ตึกระฟ้าสำหรับที่พักอาศัยสำหรับนักลงทุนถือเป็นส่วนสำคัญของการพัฒนาใหม่ๆ โดยมีชื่ออย่าง Aurora, Verve, Empire และ Vision ซึ่งเป็นชื่อที่ไร้กาลเวลา (และไม่มีที่ว่าง)
การเปลี่ยนแปลงเมื่อเร็วๆ นี้ของใจกลางเมืองในออสเตรเลียทำ
ให้ดูไม่เป็นระเบียบและดุร้าย ด้วยหอคอยปิดทอง กำแพงม่านที่รวบรวมจากแคตตาล็อกบริษัทหุ้ม และประเภทอาคารแบบผสมผสาน ด้านหน้ายุควิกตอเรีย 2 ชั้นอยู่ติดกับอาคารอพาร์ตเมนต์ 6 ชั้น หรือถูกปกคลุมด้วยหอคอย Bricolage นี้จับคู่กับการสร้างแบรนด์ที่สร้างแรงบันดาลใจ สร้างความประทับใจว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักการเงินคือตัวขับเคลื่อนหลักและกำหนดแนวทาง “อะไรก็ได้” ในการพัฒนาเมือง
นี่เป็นความจริงบางส่วน การพัฒนาที่ขับเคลื่อนด้วยตลาดมีบทบาทนำเสมอในการตั้งถิ่นฐานในเมืองของออสเตรเลีย แต่ตลาดดำเนินการภายใต้กรอบของกฎเกณฑ์ที่บรรเทาผลเสียของการพัฒนาเมืองเพื่อประโยชน์สาธารณะ
รัฐบาลมีบทบาทสำคัญในการกำหนดนโยบาย กฎ และข้อบังคับที่ชี้นำการพัฒนาเมืองผ่านนโยบายการวางแผน แนวทางการออกแบบ และรหัสสำหรับอาคาร ภายในกลไกการวางแผนเหล่านี้ การดำเนินการของรัฐบาลควรสะท้อนถึงมาตรฐานและความคาดหวังของชุมชนที่พวกเขาเป็นตัวแทน
เหตุใดจึงมีช่องว่างระหว่างศูนย์กลางของเมืองต่างๆ ในออสเตรเลีย รวมถึงพื้นที่สาธารณะและความคาดหวังของชุมชน ส่วนหนึ่งของปัญหาคือการขาดคำแนะนำเกี่ยวกับการออกแบบที่มีคุณภาพในระหว่างขั้นตอนการวางแผนและการออกแบบ และการตัดสินใจที่สอดคล้องกันที่จำเป็นเพื่อให้บรรลุเป้าหมาย
ในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมาจนถึงปี 2558 ยังไม่มีกฎระเบียบที่รัดกุมเกี่ยวกับการวางแผนรอบอาคารสูง ในปี 1999 – เมื่อเศรษฐกิจซบเซา รัฐบาลของรัฐได้ยกเลิกการควบคุมความหนาแน่นจากใจกลางเมืองเพื่อให้มีความยืดหยุ่นสูงสุดในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การควบคุมเหล่านี้ได้สร้างอัตราส่วนพื้นที่พื้นสูงสุด (FAR) ที่ 12:1 ซึ่งหมายความว่าหากไซต์มีพื้นที่ 1,000 ตร.ม. อนุญาตให้ก่อสร้างพื้นที่ 12,000 ตร.ม. อาจเป็นอาคารที่สร้างทั่วทั้งพื้นที่ถึง 12 ชั้น หรืออาคารครึ่งหนึ่งของพื้นที่ถึง 24 ชั้น
บังเอิญว่าขีดจำกัดความสูงของเมลเบิร์นกำหนดไว้ระหว่าง 265
เมตรถึง 315 เมตร เพื่อไม่ให้อาคารต่างๆ รุกล้ำเข้าไปในเส้นทางการบินของเครื่องบิน
ความสูงตระหง่านของอาคารในเมลเบิร์นไม่จำเป็นต้องเป็นปัญหาใหญ่เสมอไป อาคารที่พักอาศัยใหม่นี้รับส่วนแบ่งจากผู้อยู่อาศัยใหม่กว่า 100,000 คนที่ย้ายมาที่มหานคร เมลเบิร์นในแต่ละปี และคนเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะเดินมากกว่าขับรถ และการจำกัดความสูงของอาคารไม่ได้ทำให้อาคารและบริเวณใกล้เคียงดีขึ้นเสมอไป
อย่างไรก็ตาม การตั้งค่าขีดจำกัดความสูงผ่านการควบคุมความหนาแน่น – การควบคุมพื้นที่พื้น และอพาร์ทเมนท์ ในอาคาร บล็อก หรือบริเวณ – เป็นกลไกสำคัญสำหรับการออกแบบที่ดีขึ้น เป็นรูปแบบหนึ่งของ “อำนาจต่อรอง” ตามกฎระเบียบ โดยอนุญาตให้เพิ่มชั้นพิเศษอีกสองสามชั้นเพื่อแลกกับสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะที่ดีขึ้น หากไม่มีสิ่งนี้ อาจมีผลลัพธ์ที่เลวร้ายมากมาย โดยเฉพาะในระดับถนน ดังที่เห็นได้ชัดเจนในหอคอยที่เพิ่งสร้างใหม่บางแห่ง
รายงานปี 2018 ของ City of Melbourne เรื่องการส่งเสริมผลลัพธ์การออกแบบชุมชนเมืองคุณภาพสูงใน Central City และ Southbankกล่าวถึง “การขาดการลงทุนด้านการออกแบบในส่วนอาคารด้านล่าง 20 เมตร และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในการออกแบบหน้าร้าน” ในอดีต ปัญหารวมถึงการอนุญาตให้จอดรถเหนือพื้นดินในโพเดียม กระจกสีที่มองไม่เห็นการใช้งาน (เช่น พื้นที่ส่วนกลางหรือผู้เช่าเชิงพาณิชย์) และวัสดุและรายละเอียดทางสถาปัตยกรรมที่ไม่ดีซึ่งบั่นทอนคุณภาพของภูมิทัศน์ถนน สิ่งนี้สามารถนำไปสู่การเชื่อมต่อภาพที่ไม่ดีระหว่างผู้ครอบครองอาคารและคนเดินถนน ซึ่งช่วยลดการเฝ้าระวังจากด้านบนซึ่งจะช่วยให้ถนนปลอดภัยขึ้น
การพัฒนาบางอย่างดูราคาถูกและธรรมดาอย่างเหลือเชื่อ มีพื้นผิวและส่วนหน้าเรียบ กระจกสี กระจกสูงจากพื้นจรดเพดานพร้อมกรอบและลูกฟักซ้ำๆ บริการด้านอาคารกินพื้นที่ส่วนใหญ่ของด้านหน้าถนน แม้จะมีสโลแกนของอพาร์ทเมนต์หรูหราที่ใช้ในการทำตลาดอาคารเหล่านี้ก็ตาม
การควบคุมที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อการออกแบบที่ดีขึ้น
เมลเบิร์นมีตึกระฟ้ามากกว่า 40 แห่ง และอีก 20 แห่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง อรุณ คล้าร์ก/Unsplash
การควบคุมการวางแผนในใจกลางเมืองและพื้นที่ทางใต้ของเมลเบิร์นมีความเข้มงวดมากขึ้น นับตั้งแต่มีการควบคุมชั่วคราวในปี 2558 สิ่งเหล่านี้กลายเป็นแบบถาวรในปี 2559 โพเดียมและหอคอยเติมน้ำส่วนใหญ่ที่เพิ่งผุดขึ้นในเมลเบิร์นเพิ่งได้รับอนุญาตในการวางแผนก่อนหน้านั้น
การควบคุมใหม่กำหนดข้อกำหนดที่เข้มงวดขึ้นสำหรับความพ่ายแพ้ของถนนขั้นต่ำ การบดบัง เอฟเฟกต์ลม ขีดจำกัด FAR และการแยกหอคอย ขีดจำกัดความสูงใหม่ขึ้นอยู่กับการควบคุมความหนาแน่น อย่างไรก็ตาม อาคารอพาร์ตเมนต์สูงยังคงได้รับอนุญาตให้สร้างความหนาแน่นได้สูงกว่าที่พบในพื้นที่ของโตเกียวหรือฮ่องกง
การควบคุมการวางแผนใหม่เหล่านี้ได้นำไปสู่การลดลงของแท่นจอดรถเหนือพื้นดิน เนื่องจากนักพัฒนามีเป้าหมายที่จะเพิ่มผลผลิตของพวกเขาท่ามกลางข้อจำกัดเกี่ยวกับอัตราส่วนพื้นที่พื้น
แม้จะมีข้อกำหนดการวางแผนใหม่เหล่านี้ที่ส่งเสริมการออกแบบที่มีคุณภาพ แต่ก็ยังมีความคลุมเครือว่าการออกแบบที่ดีมีความหมายอย่างไรสำหรับข้อเสนออาคารที่สูงขึ้นของเมลเบิร์น สิ่งนี้กลายเป็นปัญหาเมื่ออาคารสูงอยู่ภายใต้การจำกัดความสูงตามดุลยพินิจ
รายงานเกณฑ์การวัดเพื่อประเมินแอปพลิเคชันการพัฒนาที่เกินความสูงที่ต้องการ: การวิเคราะห์และคำแนะนำโดยสถาปนิก MGS สังเกตได้จากกรณีศึกษาหลายกรณีทั่วเมลเบิร์น รวมถึงใน South Yarra และ Collingwood ว่าความสูงพิเศษสามารถต่อรองได้สำหรับโครงการที่แสดงให้เห็นถึง “มาตรฐานสูงของการออกแบบสถาปัตยกรรม “. แต่การออกแบบที่ดีในที่นี้อาจไม่เกี่ยวกับความพ่ายแพ้ การบดบัง การจัดสรรพื้นที่สาธารณะ หรือรายละเอียดทางสถาปัตยกรรมที่มีคุณภาพ อาจเป็นเพราะอาคารถูกวางตลาดเป็น “จุดสังเกต” “เกตเวย์” หรือ “ไอคอน”
แต่ความสูงของอาคารทำให้เป็นจุดสังเกตหรือไม่? ถ้าเป็นเช่นนั้นควรสูงเท่าไร? และสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะที่ไม่ดี (เช่น การสร้างการจราจรหรือการบดบัง) ควรถูกแลกเพราะอาคาร “เรียว” และ “ประติมากรรม” หรือไม่?
ในกรณีของโครงการที่ส่งไปยังศาลการวางแผน VCAT รายงานของ City of Melbourne ตั้งข้อสังเกตว่า:
ในกรณีที่ศาลจำเป็นต้องตัดสินใจระหว่างผลการออกแบบชุมชนเมืองที่ยอมรับได้หรือความเป็นไปได้ของโครงการ (เช่น ความสามารถในการบรรลุขอบเขตของหอคอยที่ใช้งานได้) ความมีชีวิตและวัตถุประสงค์ในการรวมกิจการจะอยู่บนความสมดุล
ต้องทำอะไรอีก?
ขาดความแน่นอนและความสม่ำเสมอ MGS Architects เขียนว่าสิ่งนี้ “บ่อนทำลายการรับรู้ของสาธารณชนเกี่ยวกับกระบวนการที่ยุติธรรมและเป็นระเบียบสำหรับการอนุมัติการพัฒนา”
นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาปนิก และนักวางแผนทุกคนต้องการความสม่ำเสมอและความชัดเจนในการวางผังเมือง การออกแบบ และนโยบายเพื่อส่งมอบโครงการของพวกเขา เช่นเดียวกับชุมชนท้องถิ่น และแม้จะมีการเคลื่อนไหวในทิศทางที่ถูกต้องในเมลเบิร์น แต่ก็ยังมีช่องว่างในการปรับปรุงกฎระเบียบ ซึ่งรวมถึงการแนะนำการควบคุมความหนาแน่นที่ชัดเจนขึ้นซึ่งสัมพันธ์กับการออกแบบสถาปัตยกรรมที่มีคุณภาพ กระบวนการทบทวนการออกแบบที่นักออกแบบเป็นผู้นำในการตัดสินใจและการควบคุมซองจดหมายที่นำโดยการออกแบบ (ซึ่งกฎเชิงปริมาณเกี่ยวกับพื้นที่ที่อนุญาตให้พัฒนาจะจับคู่กับกฎเชิงคุณภาพที่มุ่งเน้นไปที่วิธีการสร้างอาคาร เชื่อมต่อกับพื้นที่สาธารณะ)
เว็บแท้ / ดัมมี่ออนไลน์
